신.세.계 #10 6억짜리 집, 3억만 내면 내집? (지분적립형 분양주택)

신.세.계(신시웨이 직원들의 위한 맞춤 절세 계획서) 

신.세.계(신시웨이가 알려주는 맞춤 절세 계획)는 복잡하면서도 우리 삶을 둘러싸고 있고 우리 삶과 가장 가까이에 있는 세무, 금융, 경제분야의 Issue & Focus를 직원들이 좀 더 이해하기 쉽게 정리하여 직원들의 실생활에 활용할 수 있는 유용한 Tip을 제공 드리고자 합니다.

천정부지로 솟은 집값 때문에 나날이 한숨만 느는 무주택자분들이 많아지고 있습니다. 특히 청년층에 속하는3040의 주택취득에 대한 어려움이 점점 커지고 있는데요. 이에 대안으로 나온 정책 중 혹시 지분적립형 분양주택이라고 들어보셨을까요? 2020년 8월 서울주택도시공사(SH공사)가 3040세대의 주택 구입비용 절감을 위해 발표한 공공분양주택 정책인데요. 최근 정부부처에서는 이러한 지분적립형 분양주택에 대한 초장기 모기지를 연계하는 방안을 검토 중에 있다고 발표하였습니다.

 

이번 시간은 지분적립형 분양주택이 무엇이고, 입주자격 및 주택취득, 처분과 최근 정부부처에서 모기지 정책등에 대하여 꼼꼼하게 쉽게 정리하여 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

지분적립형 분양주택이란? 

“지분적립형 분양주택”은 2020년 8월 서울시 – 서울주택도시공사(SH공사)가 청년층 세대의 주택 구입비용 절감을 위한 주택보급정책 입니다.

 

“지분적립형 분양주택”의 궁극적인 정책목표는 다음과 같습니다.

 

처음 입주할 때 분양가의 20~40% 정도의 일정 지분만 내고, 나머지 지분은 살면서 취득해 나가는 제도로 3040무주택자 및 신혼부부를 대상으로 공급하고자 합니다. “지분적립형 분양주택”은 임대와 분양의 성격을 함께 가지고 있으며 청년층의 보다 많은 주택공급을 위하여 ‘공공임대보다는 높고 민간분양보다는 낮게’ 소득요건을 책정하여 보다 많은 청년층의 안정화 주거복지정책을 가져갈 예정입니다.

 

현재 서울시의 2023년 최초공급을 목표로 하고 있으며, 서울시에서는 2028년까지 서울시에 공급할 수 있는 “지분적립형 분양주택”의 예상 공급주택 목표의 수는 약 1만 7천호를 목표로 하고 있으며, 기존의 복잡하고 기준이 높았던 청약 기준을 적용하지 않는 즉, 무주택기간과 입주자 저축 납입액 등과 관계없이 추첨으로 공급할 계획이라고 합니다.

 

지분적립형 분양주택의 장단점을 알아보자! 

“지분적립형 분양주택”의 가장 큰 장점이라고 하면 바로 초기 일정 지분만 매입하고 20~30년 거주하면서 나머지 지분에 대한 매입을 4년마다 10~20%씩 늘려나가 최종적으로 100% 지분을 매입하는 방식입니다.

 

예를 들자면, 만약 분양가가 5억 원인 아파트가 있다면, 초기에 20~40% 지분율인 1억~2억 원만 내고 입주할 수 있습니다. 대신 공공기관이 가진 나머지 지분에 대해선 보증금을 거치하고 임대료를 별도로 지불해야 합니다. 임대료의 경우에도 행복주택 수준의 임대료가 부과될 예정이고, 지분이 점차 증가함에 따라 초기에 납입했던 보증금을 돌려받아 지분취득에 보탤 수 있게 되고, 임대료로 점점 낮아지게 됩니다.

 

기존의 '분양전환 공공임대주택'과 비슷한 면은 없지는 않지만, 최초의 소유권이 보장된다는 점에서 초기 분양가에 대한 금액을 미리 알고 있다는 점에서 차이가 있습니다. '분양전환 임대주택'의 경우는 대부분이 분양전환 당시의 주변시세에 영향을 받기 때문에 임대기간동안은 거주는 편하지만 실질적으로 분양받기에는 가격이 상승되어 있어 임차인에게는 불리하다고 볼 수 있습니다.

 

공급의 경우 특별공급/일반공급을 둘 다 추첨제로 진행하는 만큼 3040의 무주택자에게는 내집마련의 기회를 마련할 수 있는 희소식이라고 할 수 있습니다.

 

또한, 최근 금융위원회에서는 “지분적립형 분양주택”에 대한 초장기 모기지를 연계하는 방안을 검토하고 있다고 합니다. 현재의 주택담보대출의 경우 30년이 최장기로 설정이 가능한데 “지분적립형 분양주택”의 경우 최장 30년에서 10년을 더 늘려 매월 갚는 윈리금 상환의 부담을 줄일 수 있도록 추진 중에 있다고 합니다.

 

반면 단점도 당연히 존재합니다. 지난 4월 말 국토교통부에 따르면 지분 적립형 분양주택을 공공주택 유형으로 도입하는 내용을 담은 ‘공공주택특별법’ 개정안이 전날 국회 본회의를 통과하였습니다. 그 중 “지분적립형 분양주택”에 당첨되어 분양을 받을 경우 수분양자의 제한조건은 아래와 같습니다.

• 최장 10년의 전매제한 기간을 두고 실거주도 최대 5년 필수
• 전매제한 기간이 끝나면 집의 지분을 100% 확보하지 못해도 제3자에게 집을 매각 가능
(단, 서울주택도시공사 등 사업주체의 동의와 정부가 정한 ‘정상가격’ 이하로만 매도 가능)

반위 규정에 대하여 위반할 경우 3년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금을 부과 받게 되며, 이익의 3배에 해당하는 금액이 3,000만원을 초과하면 해당 금액 만큼을 벌금이 부과 된다고 합니다.

 

SH 서울주택도시공사

 

“지분적립형 분양주택”과 관련하에 구체적인 진행상황과 세부조건은 국토교통부, 서울특별시 누리집에서 보다

 많은 정보를 확인할 수 있습니다.

 

이번시간은 “지분적립형 분양주택” 이라는 정부의 주거 정책에 통하여 자금력이 부족한 청년층에게 약간의 희

소식일 수 있는 위한 내용을 소개해드렸습니다. 개인에 따라 이 정책이 매력적으로 다가오시는 분도 있고 그

렇지 않으실 분도 있을 거라 생각됩니다. 가까운 시일 내 내집마련을 계획하시는 분들이시라면 위 정책을 한

번 쯤은 꼼꼼하게 파악하시는 것도 좋을 거라 생각 됩니다.

 

그럼 다음시간에도 더 유익한 내용을 찾아뵙도록 하겠습니다.

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출처 및 참고자료

• 서울특별시 누리집 (https://www.seoul.go.kr/main/index)
• 서울주택도시공사 블로그(https://blog.naver.com/together_sh/222300664165)
• 국토교통부 누리집(2021년 국토교통부 업무계획) (http://www.molit.go.kr)
• 한경닷컴 한경경제용어사전(http://dic.hankyung.com)

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글. 경영관리팀 | 송종훈

편집. 프리세일즈·마케팅팀 | 박병민